На территории офисного здания. Как рассчитать площадь офиса, чтобы создать идеальное рабочее пространство. Нормы освещённости помещений в конторских зданиях

Для всех организаций встаёт вопрос строительства собственного офиса, в котором собственно и будет происходить вся трудовая деятельность коллектива. Кроме того, офис является лицом фирмы, показателем её надёжности, а значит и привлекательности для клиентов предприятия.

Для офисных строений важно их местоположение. Они должны находится в черте городов и желательно максимально близко к деловому центру. К ним необходим лёгкий доступ через транспортное сообщение.

Подобные здания позволяют осуществлять на своей территории любые виды деятельности, связанные с бизнесом, и они необходимы таким организациям, как:

• Работающим в банковской сфере;
• Страховым агентствам;
• Торговым представительствам;
• Предприятиям, работающим в сфере высоких технологий;
• Фирмам, обеспечивающим информационно-техническую поддержку;
• Строительно-монтажным организациям;
• Брокерским конторам;
• Фирмам по торговле недвижимостью - риелторами;
• Головными офисами предприятий медицинского назначения.

и многим другим.

Для нормальной коммерческой деятельности в составе сооружения должны быть запланировано секционное разделение помещений:

• Конферанс - залы и переговорные комнаты.
• Кабинеты руководителей.
• Рабочие помещения, кабинеты и офисы.
• Библиотеки.
• Архивы.
• Залы с вычислительной техникой, вычислительные центры, копировальные, комнаты с полиграфическим оборудованием.
• Вестибюль.
• Бытовки.
• Зона общественного питания (столовая, кафе, буфет).
• Медобслуживание.
• Санитарно-гигиенические помещения.
• Помещения технических зон: электрощитовая, котельные, генераторные и прочие.

Основные строительно-монтажные требования к офисным зданиям указаны СНиП 31-05-2002, 31-06-2009 и СП 118.13330.2012. В основном они касаются высоты потолков и размеров помещений:

• Высота рабочих помещений не менее 3 метров
• Высота коридоров 2,4 метра
• Ширина коридоров до 10 метров - 1,2 метра, свыше 10 метров – 1,5 метра, если коридор используется в качестве места ожидания, ширина его должна составлять не менее 2,4 метра.

Также для офисных корпусов важна система вентиляции, особенно для помещений с вычислительной техникой и система кондиционирования воздуха для рабочих помещений. Естественно необходимо принять меры по отоплению всего комплекса сооружения.

Естественно обязательно соблюдение требований пожарной безопасности и правил монтажа и подключения электрооборудования.

Общий план строительства.

На застраиваемом участке обязательно предусмотрено место под парковку автотранспорта. Также рядом с сооружением разбивается небольшой сквер с использованием технологий ландшафтного дизайна, для отдыха офисных работников.

Снаружи здание, для соответствия с окружающими сооружениями и общим городским дизайном обложено гранитной плиткой либо сэндвич панелями , с фактурой и цветом, наиболее подходящими к данному местоположению.

Сооружение простой прямоугольной формы, с крышей на два ската. Монтаж корпуса производится на лёгкий ленточный фундамент, который усиливается в местах опорных балок (каждые 5-6 метров). Конструкция сооружения производится по технологии ЛСТК (лёгких стальных тонкостенных конструкциях), которая подразумевает профильный металлический каркас , обшиваемый сэндвич - панелями или профлистами. За счёт своей простоты она позволяет производить строительство максимально быстро (не более 5 месяцев, «под ключ», по согласованию с подрядчиком), в любое время года и очень экономно. При всем при этом срок эксплуатации подобных строений весьма велик и они отличаются хорошей надёжностью.

Доступ в здание и выход из него представлены входной группой - двумя распашными дверьми на основе алюминиевого каркаса с установленным однокамерными стеклопакетом. Вестибюльный вход монтируется в окрашенном проёме изготовленного из алюминиевого профиля. Ширина группы составляет 3 метра, а высота 2,2 метра. Также согласно проектной документации в сооружении предусмотренны эвакуационные выходы в количестве 3 штук. Они представляют собой обшитые листами железа металлические профили , установленные в проёме также из металлопрофиля. Все входные и эвакуационные двери установлены на три петли. Над ними всеми, с улицы, монтируется защитный козырёк, покрытый кровельным профлистом.

нутри сооружение разделено на функциональные помещения при помощи стен, собранных на лёгком профиле, с заполнением простенков плитами из стекло- или минеральной ваты и обшиты гипсокартонными плитами. Сверху которых, для декоративных функций накладывается или деревянные панели, или плитка, или стеклообоями под покраску (в зависимости от типа помещения).

На каждом этаже запланирован монтаж двух уборных, для мужчин и женщин. Полы и стены в них покрыты светлой керамита - гранитной плиткой, для защиты от влаги.

• Потолок по всему зданию используется подвесной, типа «Армстронг », что в свою очередь позволяет скрыть в его пространстве инженерные системы.
• Пол коридоров и общих проходов, для удобства содержания и уборки, монтируется из кафельной плитки большого размера. Полы в остальных, не перечисленных, помещениях представлены износостойким покрытием.
• Пожарная безопасность здания обеспечивается пожарной сигнализацией и оборудованными пожарными щитами на каждом этаже. Также во всех помещениях есть места крепления и сами огнетушители ручного типа.
• Для контроля за состоянием здания используется система видеонаблюдения и система управления системами сооружения КАИС.
• Двери между помещениями и выходами в коридор используются деревянно - каркасные, с утеплением и обшивкой тонкими листами ДВПТ.
• Во всех рабочих помещения проектной документацией предусматриваются источники дневного света, в технических же комнатах используются светодиодные светильники .
• Оконные проёмы и сами окна выполнены по технологии ПВХ, с установленными двухкамерными стеклопакетами. Высота оконных проёмов 2 метра, ширина 1,8 метра. На первом этаже оконные группы защищены от взлома откидными решётками. В каждом окне предусмотренно установка шарнирного механизма для их открытия в два положения, для возможности проводить вентиляцию естественным образом.

Сводная таблица стоимости сооружений без стоимости монтажа:

Проект офисного здания на 640 м2

• Территория для офисного центра (м2): 1000
• Площадь застройки (м2): 640
• Строительная длинна сооружения (м): 18
• Строительная ширина сооружения (м): 36
• Шаг опорных колонн (м): 6
• Строительный объем здания (м3): 3072
• Количество этажей: 1

Смета расходов (руб):

• Несущий каркас здания: 1931676
• Комплект сандвич - панелей: 2367706
• Устройство фундаментов: 1030320
• Устройство железобетонного пола (120мм): 1879200
• Монтаж комплекта здания: 1681119
• Инженерные коммуникации:
• Водопровод: 25000
• Канализация: 15000
• Отопление: 23000
• Вентиляция: 150000
• Система пожарной безопасности: 22000
• Резервный дизельный генератор: 90000
• Мебель: 1250000
• Оргтехника: 2200000
• Прочее: 15000

Сооружение находится на территории старого города, в деловом центре. Все инженерные коммуникации подключены к магистральным городским сетям.

Для обеспечения бесперебойно работы аварийных систем здания, рядом с корпусом строения установлен в модульном исполнении газовый электрогенератор на 15 кВт.ч..

Рядом доступ к остановкам общественного транспорта и прямой выезд на городские автодороги.

Проект офисного здания на 900 м2

• Застраиваемая территория (м2): 1200
• Площадь застройки (м2): 900
• Строительная длинна сооружения (м): 15
• Высота до нижней части крыши (м): 4,8
• Высота до конька крыши (м): 5,2
• Шаг опорных колонн (м): 5
• Строительный объем здания (м3): 4320
• Количество этажей: 2

Смета расходов (руб):

• Конструкции, обеспечивающие основу сооружения: 2611772
• Комплекты обшивки: 3626058
• Фундамент: 715500
• Устройство железобетонного пола (120мм): 2610000
• Сборка здания: 2442896
• Водоснабжение: 29000
• Система сброса стоков: 18500
• Отопительная система: 150000
• Активная вентиляция: 210000
• Система пожаротушения: 24000
• Резервный бензиновый генератор: 110000
• Мебель: 1800000
• Оргтехника: 2500000
• Прочее: 20000

Строительство производится в районе городских новостроек. Водоснабжение и канализация подключены к магистральным сетям города. Отопление сделано собственной паровой котельной системой с питанием котла от газовой городской магистрали.

В прямой досягаемости автотранспорта находится федеральная трасса.

Резервная система электропитания представлена дизельным электрогенератором на 20 кВт.ч.

Проект офисного здания на 2160 м2

• Территория, отведённая под центр (м2): 1500
• Площадь застройки (м2): 2160
• Строительная длинна сооружения (м): 24
• Строительная ширина сооружения (м): 30
• Высота до нижней части крыши (м): 4,8
• Высота до конька крыши (м): 5,2
• Шаг опорных колонн (м): 4
• Строительный объем здания (м3): 10368
• Количество этажей: 3

Смета расходов (руб):

• Конструкционное основание: 6642342
• Сандвич-панельная обшивка: 7456914
• Работы по основанию корпуса: 1144800
• Бетонный пол: 6264000
• Монтаж: 5506857
• Вода: 40000
• Септики: 50000
• Нагрев помещений: 180000
• Система вентиляции: 245000
• Противопожарная система: 50000
• Электрический резервный генератор: 120000
• Мебель: 3 млн
• Оргтехника: 3 млн
• Прочее: 50 тыс.

В нашей стране практически третья часть населения занята офисной работой. При этом не все российские граждане знают, что работодатель обязан обеспечить минимальный уровень обязательных требований, предъявляемых к рабочему месту сотрудника.

Существует даже специальная норма площади на 1 человека в офисе, прописанная в действующем законодательстве. Как сообщает портал http://aero-city.com/rent/ , исходя из установленных правил проектирования помещений и санитарных норм, рабочее место в любом офисе должно соответствовать следующим параметрам:

1. Офисному сотруднику, работа которого предполагает использование персонального компьютера с современным монитором, обеспечивается площадь рабочего места не менее 4,5 кв.м. При этом наличие дополнительного оборудования, потребляющего электроэнергию и излучающего электромагнитные волны, требует обязательного предоставления отдельной площади. Речь идет о принтере, втором мониторе и прочей офисной технике.
2. Под рабочее место, на котором используется компьютер с устаревшим монитором, обязаны выделять не менее 6 кв.м. При работе на нем менее 4-х часов указанную площадь допускается сократить до 4,5 кв.м. Наличие вспомогательного офисного оборудования также требует дополнительной площади.
3. На каждого сотрудника в офисном помещении, не считая оборудованного компьютером рабочего места, должна выделяться площадь в 4 кв.м.
4. Для работников конструкторского бюро работодатель обязан выделять более 6 кв.м. в офисном помещении.
5. При наличии у сотрудника инвалидности ему полагается от 5,65 кв.м. Если работник пользуется коляской, то указанный показатель повышается до 7,65 кв.м.

Действующая норма площади на 1 человека в офисе, прописанная выше, относится исключительно к рабочему месту. По этой причине в нее не включаются проходы между расставленными столами, занятые мебелью или оборудованием участки помещения.

• расстояние между столами двух сотрудников – 2 метра;
• расстояние между мониторами – 1,2 метра;
• размещение мониторов – под углом к оконным проемам;
• окна офисного помещения – выходят на север или северо-восток;
• наличие высоких нагрузок на нервную систему – обязательно наличие перегородок между рабочими местами в 1,5-2 метра.

Таким образом, площадь одного рабочего места пользователя персонального компьютера - 4,5 кв.м.

Учитsвая нормы площади на одного работника в офисе и нужно делать планировку помещений и расположения столов.

Из всех типов сооружений сегодня, пожалуй, именно офисное здание претерпевает наибольшие изменения. Благодаря современным информационным и коммуникационным технологиям офис больше не привязан жестко к месту и времени. Человек работает там, где есть подключение к компьютерной сети.

Несмотря на это, офис не утратит своего значения. Наоборот, в условиях виртуальности важнее, чем когда-либо, становятся непосредственное общение людей и единый центр для всей организации. Перемещаясь по всему миру, сотрудники компании используют центральный офис как своего рода штаб, который поддерживает необходимое чувство принадлежности к коллективу.

Информация - самый важный ресурс современности. Задача проектирования офисов обеспечить процессы обработки и передачи информации оптимальными условиями среды.

Компания BENE - один из лидирующих европейских производителей офисной мебели и перегородок с представительствами в большинстве европейских столиц и штабом в Австрии, в городе Вайдхофен на реке Ибс. Компания существует уже более 200 лет. Производство офисной мебели началось в 1951 году, и с тех пор BENE не раз демонстрировала успешность своего системного подхода к планировке офисов, принимая активное участие в формировании рабочей среды своей продукцией и новаторскими идеями. Одна из сфер деятельности компании - оказание консультационных услуг владельцам зданий и инвесторам по планированию, реализации и управлению офисными зданиями.

В России BENE предлагает свои услуги уже более 10 лет, приобретая драгоценный опыт работы на российском рынке. В настоящей статье мы постарались ознакомить архитекторов, дизайнеров и административных работников компаний с комплексом вопросов, с которыми приходится сталкиваться при проектировании офисов.

Мы надеемся, что предлагаемый нами опыт будет полезен всем тем, кто решает задачи, связанные с оборудованием офиса, будь то новое строительство или перепланировка существующего помещения.

2. Построение офисного пространства

XIX век был эпохой зарождения множества новых типов сооружений. Одним из них было конторское, офисное здание. На исходе столетия в условиях Северной Америки, в отличие от Европы, возник небоскреб, который более чем полвека оставался - а для некоторых остается и сейчас - наиболее совершенным типом офисного здания. Несмотря на то, что небоскреб весьма эффективен с точки зрения использования пространства, он оказался в целом довольно "бесчеловечным" с точки зрения среды. На смену небоскребу пришел бизнес-центр, сочетающий в себе эффективность многоэтажного делового здания с преимуществами торгового комплекса, ориентированного на потребителя. Другой тенденцией стало перемещение компаний в пригороды, что привело к появлению "бизнес-парков" - комплексов умело спроектированных малоэтажных зданий, окруженных привлекательным ландшафтом и связанных скоростными магистралями с городом и аэропортом.

Современное развитие информационных технологий радикально изменяет представления о работе в офисе, что сказывается затем и на самом офисном здании. В 80-х годах основной проблемой было моральное устаревание определенных типов зданий. Сейчас гораздо большее значение имеет возрастающее несоответствие современным процессам стандартного восьмичасового рабочего дня и всех связанных с ним схем трудовых отношений, расположения предприятий и организации доступа к ним, которые формировали наши города на протяжении сотни лет.

Основные тенденции

Каковы главные принципы, определяющие внешний вид офиса? Хотя эстетические соображения - неотъемлемая часть любого проектирования, красота не может быть главным определяющим фактором в дизайне рабочего помещения. Офис предназначен для определенных процессов, и если их невозможно полноценно осуществить, такой проект не может считаться удачным - каким бы прекрасным он ни казался.

Никто не сомневается в том, что в проектировании промышленного здания обязательно должен принимать участие специалист-технолог. Процесс производства подразумевает оптимальную технологическую организацию, и хорошее индустриальное здание всегда ориентировано на этот процесс. Лучшие современные офисные здания следуют тому же принципу, рассматривая работу в офисе как специфический процесс со своими строгими технологическими требованиями.

Пространство

Офисная работа в целом может быть разделена на две категории: концентрация и общение. Основной сложностью в проектировании офисов является поиск равновесия между двумя этими видами деятельности, которое наибольшим образом соответствовало бы той или иной компании. Юридические фирмы предъявляют иные требования, чем торговые компании, банки отличаются в этом смысле от проектных бюро.

Лучшим решением для сосредоточенной работы был бы отдельный кабинет, в то время как для общения больше подходит открытое пространство. Из взаимодействия этих крайностей и складывается план этажа. Основные из возможных решений - офис закрытого коридорного типа, единое общее пространство и комбинированный офис.

На одном конце диапазона находится традиционный офис, состоящий из отдельных комнат, расположенных вдоль коридора. Это традиционная схема офиса, которая создает атмосферу уединения и спокойствия. В таких условиях практически невозможно реализовать коллективную работу, общение сотрудников затруднено, а использования пространства неэффективно. Такое решение подходит для компаний, разделенных на отделы, состоящие из небольшого количества людей. Сообщение между ними ограничено - изоляция важнее. Хотя в целом такая организация работы отходит в прошлое, существуют и будут существовать процессы, которые требуют такой степени уединения.

Существует два вида офисов кабинетного типа. К первому виду относятся кабинеты для одного-двух человек. В Западной Европе такая схема была распространена до 1970-х годов. Для нее характерным является максимальная уединенность, четкая пространственная организация, статичное впечатление, невозможность работы в команде и отсутствие гибкости. Ко второму типу относятся офисы, состоящие из комнат большего размера, рассчитанных на пребывание в них трех человек и более. При этом возникает определенный дух коллективизма, который однако распространяется только на небольшую группу людей. Одновременно могут возникать проблемы в отношениях с другими отделами компании. Этот тип офиса был популярен в Европе в 70-х годах, в эпоху ранней компьютеризации. Для него характерным является относительная уединенность, статичное впечатление, слабый командный дух и ограниченная гибкость.

На другом конце диапазона находится офис, состоящий из огромных помещений, рассчитанных на большое количество людей. Пространство ограничивается только наружными стенами. Рабочие места отделяются друг от друга невысокими мебельными перегородками. Эта схема явилась результатом дороговизны офисных площадей и необходимости частых перепланировок. Здания такого типа, как правило, большой ширины и простых очертаний, что позволяет достичь максимальной эффективности. В них обеспечивается высокая степень гибкости и прозрачности. Одновременно с этим присутствуют такие недостатки, как плохая звуковая и зрительная изоляция рабочих мест. Этот тип подходит главным образом для быстрорастущих организаций и больших корпораций. В Западной Европе такие офисы использовались в 1980-е годы, до начала широкого использования персональных компьютеров. Такой офис характеризуется высоким духом коллективизма, отсутствием приватности, гибкостью плана и динамичным впечатлением.

Разновидностью открытого пространства является групповой офис. В нем общее пространство делится невысокими перегородками на отдельные зоны. Такое разделение пространства приветствуется сотрудниками. Интенсивное общение возможно только в пределах небольших групп. Для обмена информацией предлагаются общие зоны. Усиливается чувство принадлежности коллективу. Пространство используется с максимальной эффективностью и гибкостью. Недостатком является недостаточная звукоизоляция.

Вовлечение пользователей в процесс проектирования офиса в Австрии, Германии, Голландии и Скандинавских странах, где расположение рабочего места у окна является чуть ли не неотъемлемым правом сотрудника, сильно повлияло не только на интерьерное, но и на объемное решение зданий. Этим постройкам присущи более узкие и сложные планы застройки, высокое качество пространства и множество общественных зон.

Как следует из самого названия, комбинированный офис сочетает в себе преимущества двух предыдущих планировочных решений. Индивидуальные и групповые комнаты отделяются прозрачными перегородками от центральных зон, предназначенных для общего пользования. Таким образом сглаживается противоречие между стремлением сосредоточиться и потребностью в общении. В Западной Европе такие офисы популярны с начала 1990-х годах. Они способствуют развитию коллективизма, обеспечивают неплохую гибкость и изоляцию рабочих мест, выражают динамичность и ясность пространственной организации.

Человек

Офис - искусственная среда, где люди проводят больше половины своей сознательной жизни. Поэтому переоценить значение человечности этого пространства невозможно.

Хотя некоторые компании все еще расположены экономить на офисном пространстве, все больше людей понимают, что среда оказывает сильное воздействие на производительность труда. Удовольствие от работы и эргономичность оборудования становятся, таким образом, основными условиями охраны здоровья на рабочих местах. В широком понимании эргономичность офиса строится из различных элементов - от удобной клавиатуры до мер по контролю чистоты воздуха. Большое значение имеет также планировка помещений.

Психологи подмечают, что "представление каждого человека о его значении для компании зависит в равной степени как от вознаграждения, получаемого от анонимного кассира, так и от возможности влиять на окружающую среду (в самом широком смысле)". Удовлетворить эту потребность можно, в частности, с помощью многофункциональной и подвижной мебели, а также с помощью гибких пространственных решений.

Оборудование

Влияние офисного оборудования на конфигурацию рабочих мест будет рассмотрено в статье, посвященной офисной мебели. Здесь же мы ограничимся обсуждением значения технических средств для определения плана офиса.

Некогда офисные здания не слишком отличались от жилых, а оборудование офиса сводилось к пишущей машинке и телефону. С развитием информационных технологий не только увеличился диапазон офисного оборудования, но и возникли проблемы, связанные с устройством электрической проводки, увеличением тепловой нагрузки на помещение, необходимостью зонировать системы кондиционирования воздуха. На пространственное решение офиса большое влияние оказывает выбранная схема разводки электричества и компьютерной сети. Для того чтобы спрятать провода, их достаточно развести внутри гипсокартонной перегородки. Однако к проводам требуется доступ, поэтому возникают такие решения, как настенные короба. Размещение проводов в стенах или настенных коробах возможно в традиционных офисах кабинетного типа или как часть комбинированной системы разводки.

Образ

Наглядная демонстрация корпоративной философии, ценностей и задач становится одним из факторов, определяющих успех организации. Образ компании формируется ее историей, основателями, продукцией, услугами, а также социальной культурой.

Пространство, которое мы создаем вокруг себя, так или иначе влияет затем на наше восприятие философии компании. Успешно выраженная в пространственных формах идеология компании приводит к более сильному эмоциональному сближению с ней сотрудников и посетителей, делает ее запоминающейся. Необычайно важно, чтобы те люди, которые половину своей жизни проводят в офисе, отождествляли себя с компанией, направлением ее деятельности и ее целями, чувствовали себя на рабочем месте как дома.

Эта цель достигается не только художественными средствами, но и всеми факторами, составляющими целостную офисную среду.

Влияние на культуру корпорации перегородок как основных формообразующих средств при этом часто недооценивается. Глухие стены, как кирпичные, так и гипсокартонные, стеклянные перегородки и разделительные экраны, которые влияют на степень прозрачности комнат, оказывают колоссальное влияние на корпоративную культуру, легкость общения, рабочие процессы, атмосферу в офисе.

3. Планировка офиса

Успешный проект офисного помещения во многом зависит от грамотно составленного задания на проектирование. Помимо всего прочего в этом задании определяется состав помещений. Из каких же характерных зон состоит современный офис?

Прежде всего, это такие традиционные помещения, как собственно рабочие пространства, входная группа, комнаты переговоров и служебные помещения.

Пространственное решение рабочих зон зависит от корпоративной культуры компании, от ее организационной структуры и возможностей конкретного здания. Факторы, влияющие на принятие той или иной схемы, рассмотрены в статье, посвященной тенденциям формирования офисного пространства. При планировке мы советуем не придерживаться какой-либо раз и навсегда выбранной схемы, а творчески подходить к решению вопросов, поставленных конкретной ситуацией. В результате такого подхода рождаются пространства, напоминающие своим разнообразием городскую ткань, где есть улицы и кварталы, площади и парки.

Стремление к повышению эффективности использования площадей и выработка новых методов работы привели к появлению новых рабочих зон в офисе. По статистике, до 40% персонала многих компаний единовременно находятся вне офиса. Особенно это характерно для компании, работающих в сфере услуг. По данным исследований, проведенных нашей компанией совместно с Fraunhofer IDA, сотрудники офиса одной промышленной компании на своем рабочем месте проводят в среднем 40% своего рабочего времени. Таким образом, планирование офиса на основании общего количества сотрудников может привести к неэффeктивнoму использованию пространства.

Решением этой проблемы служит поочередно? использование несколькими сотрудниками одного рабочего места по заранее составленному расписанию. Альтернативным решением является выделение специальной зоны с рабочими местами, которые оснащены всеми необходимыми техническими средствами. Любое свободное в настоящий момент место предоставляется сотруднику компании по требованию. При этом возможности современного телефонного оборудования позволяют сохранять за каждым человеком его личный телефонный номер. Все документы и офисные принадлежности хранятся в мобильных шкафчиках, припаркованных в специально отведенном месте.

Для людей, которые практически постоянно находятся вне офиса и тем не менее нуждаются в возможности подключиться к внутренней сети и обменяться информацией с коллегами, предоставляются специальные зоны, расположенные ближе к входной группе и оснащенные несколькими небольшими рабочими местами с электрическими и сетевыми розетками.

Новые методы работы направлены на коллективное решение поставленных задач путем создания временных рабочих групп, работающих над определенным проектом. Такая деятельность связана с чередованием обсуждений, презентаций и сосредоточенной работы. Использование мобильных предметов мебели позволяет легко достичь желаемой гибкости.

Пристального внимания дизайнеров всегда удостаиваются так называемые представительские зоны - приемная, комнаты переговоров, кабинеты руководителей разных уровней. Особенно это характерно для компаний с ярко выраженной иерархией. Современные тенденции управления организацией рассматривают руководителя как лидера команды профессионалов, объединенных одной целью. Такой подход, резко контрастирующий с традиционным представлением о начальнике, отделенном от своих подчиненных различными барьерами, находит свое отражение и в офисной планировке, и в отделке помещений. Отделенные друг от друга закрытые помещения с простой отделкой рабочих зон и роскошью президентских кабинетов постепенно уступают место прозрачным, полным энергии пространствам с функциональными и продуманными элементами интерьера. Дверь кабинета руководителя всегда открыта для сотрудников, а его стол может одновременно служить столом переговоров.

При проектировании входной зоны компании необходимо решить следующие вопросы:

• Есть ли у компании ярко выраженная индивидуальность?
• Насколько сильно эта индивидуальность и корпоративная культура должны быть выражены в пространственных формах?
• Обращена ли компания наружу или, скорее, вовнутрь, сколько в ней бывает посетителей?

При решении этих репрезентационных задач не следует забывать об удобстве людей, работающих или посещающих эту зону. Обычно здесь же располагается зона ожидания, гардероб для сотрудников и для клиентов. Полезным дополнением может служить информационная стойка, оснащенная компьютером, предоставляющим клиентам возможность ознакомиться со структурой и деятельностью компании.

Новейшие исследования показывают, что доля помещений и зон для встреч и переговоров постоянно возрастает, и их площадь может увеличиться к 2005 до 30% от общей площади офиса. В Европе рядовые сотрудники проводят приблизительно 25%, руководители среднего звена 50%, и руководители высшего уровня даже 75% рабочего времени на переговорах и семинарах. Это связано с тем значением, которое имеет для принятия решений обмен информацией. Общение и обучение становятся важнейшими видами офисной деятельности и, соответственно, требуют для себя продуманных планировочных и технических решений.

Традиционные комнаты переговоров дополняются многофункциональными трансформируемыми помещениями для проведения конференций, семинаров и тренингов. Все эти помещения оснащаются таким оборудованием, как слайд и оверхед-проекторы, флип-чарты и интерактивные доски, мультимедиа-проекторы, плазменные панели, графические стены, аудиосистемы и средства для видеоконференций.

Интересен факт, что 80% всех нововведений в офисах направлены на обеспечение непосредственного общения между людьми. Для этого можно использовать не только переговорные комнаты, но и отдельные островки, расположенные рядом с рабочими местами. Чтобы общение проходило более динамично, используются высокие столы, за которыми собеседники разговаривают стоя.

К неформальному общению с клиентами располагают зоны "кофиса" - что-то среднее между кафе и офисом, где за чашкой чая можно обсудить совместные планы. В отличие от буфетной, предназначенной для питания сотрудников компании, "кофис" располагается в непосредственной близости от рабочих зон и оборудуется автоматом для приготовления кофе и других напитков.

Современный офис - сложная структура, для поддержания работы которой требуется достаточно много технического оборудования. Некоторое из этого оборудования, как например компьютер и телефон, располагается непосредственно на рабочем столе. Другое - принтер, копировальный аппарат и факс - должно быть поблизости и обслуживать определенную рабочую группу. Третье - телефонная станция и сервер - обеспечивает жизнедеятельность всей компании и требует для себя отдельного помещения.

Для расположения офисной техники непосредственно в рабочем помещении рекомендуется устраивать специальные островки, огороженные мебельными перегородками с акустическими панелями, которые погашают звук работающего оборудования.

Несмотря на компьютеризацию офисной работы, многие компании хранят значительное количество бумажной документации. Для этого: предусматриваются специальные зоны, а иногда отдельные помещения. Для более эффективного использования площади, отводимой для архивного хранения, предлагается система шкафов, состоящих из раздвижных элементов, которые легко передвигаются по рельсам. Если вес одной секции превышает определенную норму, шкаф снабжается специальным приводом. За счет меньшего количества требуемых проходов эффективность возрастает на 30%.

Взаимное расположение всех зон офиса каждый раз определяется исходя из функциональных связей между отдельными составляющими и размера каждой компании. То, что для большой организации, занимающей несколько этажей, будет иметь принципиальное значение, для маленького офиса может не являться существенным, и наоборот, некоторые вещи решаются гораздо проще в условиях большой компании, когда есть возможность организовать ясно выраженные функциональные зоны, нежели для офиса, состоящего из двадцати человек, который необходимо разместить в небольшом помещении. Функциональные связи могут носить характер необходимости личного общения сотрудников, использования общих ресурсов, необходимости контроля за деятельностью подчиненных, передачи документов. На расположение помещений также влияет отношение рабочих процессов к таким факторам, как шум, количество посетителей, доступность. Путем взвешивания важности всех показателей и анализа конкретной планировочной ситуации достигается решение, наилучшим образом соответствующе требованиям заказчика.

Оборудование для презентации

Традиционными средствами получения изображения большого формата являются слайд- и оверхед-проекторы. Первые предназначены для проецирования с фотопленки, вторые - с прозрачной пленки формата А4. Это недорогие устройства, позволяющие успешно проводить различные презентации и семинары. Для проведения совместных обсуждений и тренингов используются флип-чарты и маркерные доски. Маркерная доска - это белая магнитная доска для письма особыми маркерами, поверхность которой легко очищается от написанного специальным сухим очистителем. Флип-чарт - это доска на подставке, оборудованная специальной планкой для крепления большого блокнота (90 х 65 см) или стандартного плаката формата А2. Эти решения могут быть отдельными элементами, а могут комбинироваться в системы в виде шкафа со створками. Центральная часть такого шкафа может служить маркерной доской и быть снабжена выдвижным проекционным экраном. Боковые створки - флип-чартом и дополнительной маркерной доской. Также возможно размещение всех этих элементов на рельсовой системе, которая позволит очень быстро организовать поверхность стены под конкретную задачу.

Мультимедиа-проекторы позволяют выводить на большой экран графическую информацию, получаемую от компьютера, видеомагнитофона, видеокамеры или проигрывателя DVD-дисков. Важными характеристиками этих устройств является разрешение и яркость. Более дорогие модели обеспечивают хорошее качество изображения даже в незатемненном помещении, что очень важно при проведении семинаров. Дальнейшее увеличение яркости достигается использованием экрана со специальной поверхностью. Располагаться проекторы могут на специальной консоли, выдвигающейся из подвесного потолка, или на оборудованной мобильной стойке.

Интересным решением на основе мультимедиа-проектора является система обратной проекции, которая позволяет находиться непосредственно перед экраном, не затеняя его. Такая система состоит из просветного экрана, за которым располагается небольшое темное помещение, в котором устанавливается проектор. Изображение с помощью системы зеркал проецируется на экран.

Если нет необходимости получать очень большое изображение, и помещение не позволяет удобно разместить проекционное оборудование, для презентации видеоматериала используются плазменные панели, которые могут крепиться прямо на стену. Графические стены - большие экраны, состоящие из нескольких блоков, объединенных в единую проекционную систему с помощью специального оборудования и программного обеспечения. Такое решение позволяет выводить на экран информацию от разных источников, в число которых могут входить компьютеры, устройства видео-воспроизведения, системы телевизионного приема, видеомониторинга и т.п. Расстояние между соседними блоками меньше миллиметра, а глубина всей системы от 600 до 900 мм.

Удобным устройством, позволяющим обращаться с проекционным экраном как с маркерной доской, запоминая при этом необходимые этапы работы, являются интерактивные доски. Они выпускаются двух видов - для прямой и обратной проекции. Кроме качественного изображения для успешного сообщения информации необходим качественный звук. В большинстве случаев есть необходимость усиления речи во время выступления. Профессиональные акустические системы для комнат проведения переговоров, конференций и т.п. решают не только эту задачу, но и предоставляют возможность записи и воспроизведения звука, а также могут компенсировать недостатки акустики самого помещения.

COMPACT OFFICE® ICONS

Комплексная система графических символов для функционального распознавания, которая позволяет быстро принимать решения и целенаправленные действия. Эта специальная структурированная система обозначения иллюстрирует назначение рабочих и других зон офиса четкими и понятными образами. Эти 27 иконок соответствуют трем основным секциям:

COMOFFICE - Общение между людьми и представление корпоративной культуры компании приобретают важнейшее значение.
В COMOFFICE входят все представительские и общественные зоны. Зоны COMOFFICE требуют под себя все большие площади.

BACK OFFICE - Классические рабочие зоны компании, а также такие новые зоны, как Desk Sharing, Call centre и Hotelling.

SUPPORT TOOLS - Центральные технические зоны, обслуживающие всю компанию.

4. Стандарты оборудования офисов

Процесс проектирования

Проектирование офисной среды - многосторонний процесс. В него входит как проектирование целого здания, так и выделение конкретному сотруднику определенного рабочего места. Из-за технологической сложности нынешнего мира один архитектор или дизайнер уже не в состоянии быть специалистом во всех областях оборудования офисного пространства. В процессе его создания участвуют много людей различных профессий, и исход зависит от того, насколько ясно каждый из них понимает достоинства качественного офиса. Цель каждого из них - создать оптимальные условия для функционирования компании в течение всего времени использования офисного пространства.

Процесс проектирования - всегда поиск равновесия между отдельными составляющими. С одной стороны, это требования заказчика по площади помещений, стандартам рабочих мест, организации хранения документов, административное устройство компании и ее техническое обеспечение. С другой - совершенно определенная форма здания, планировочная сетка, площадь этажей и их количество. Кроме того, существуют эстетические соображения, которые являются весьма важными для всего процесса проектирования, но которые мы не беремся здесь рассматривать, поскольку основная задача этого руководства - представить взгляд на офис с точки зрения его функциональности. И конечно, при принятии любого решения важным является вопрос стоимости, которая складывается из стоимости строительства и дальнейших эксплуатационных расходов.

Офис - сложная система, в которой каждый элемент влияет на эффективность работы компании. У каждого заказчика свое административное устройство, политика и другие идеологические особенности, влияющие на рабочие процессы. Задача проектировщика - найти в каждом случае наиболее подходящее решение, не превышая определенного бюджета. На макроуровне это решается посредством анализа требований заказчика, его организационной структуры, функциональных связей и выработкой оптимального планировочного решения. На микроуровне - проектированием эргономичных рабочих мест, подбором качественных отделок и удобного оборудования, созданием человечной среды.

Системный подход

После решения общих вопросов зонирования и определения функциональных связей проектировщику необходимо решить, какие использовать отделки для разных поверхностей помещений, какое установить инженерное оборудование, как обеспечить защиту от солнца. Современный рынок предлагает настолько широкий спектр материалов и оборудования, что часто бывает трудно сделать выбор. Каковы должны быть критерии правильного выбора? В компании BENE уверены, что наиболее верным подходом является профессиональный. Профессиональным мы называем системный подход, опирающийся на знания. Ключевым служит вопрос о том, насколько проект соответствует своему назначению. Если офис неправильно освещен, звукопоглощение недостаточно, а рабочие места неудобны, он явно не отвечает требованиям, предъявляемым к офису, как бы красиво он ни был украшен.

С точки зрения дизайна офис - не художественное произведение, а скорее инструмент, который позволяет компании осуществлять свою деятельность. Решения, которые принимаются на стадии проектирования, будут оказывать влияние на всю дальнейшую жизнь пространства. Вот почему так важен взвешенный, разумный выбор элементов рабочей среды. Современный офис стал настолько сложным объектом, что его технические стороны нуждаются во внимании специалиста в такой же степени, как эстетические - участия архитектора или дизайнера.

Пять категорий

Исходя из всего вышесказанного мы разработали классификацию офисного пространства, основанную на функциональности его компонентов. Каждый элемент высшей категории функционально богаче, чем его аналог в низшей категории. Такое разделение отражает также и экономическую сторону: чем больше возможностей предоставляют решения, тем они дороже изначально.

Нашей целью было помочь архитектору и заказчику сделать правильный выбор материалов и оборудования, с тем чтобы добиться равновесия между функциональностью различных компонентов и затратами на строительство.

Едва ли не основой структуры любого современного офиса является решение разводки компьютерной сети. Различные компании могут в разной степени использовать современные информационные технологии, однако вряд ли какой бы то ни было офис обходится сегодня без компьютера. Другим фактором, влияющим на функциональность офиса, являются стены: их правильное расположение и использование сказывается на эффективности работы компании. Другие элементы офиса - это потолок, пол и средства защиты от солнца. Все они, будучи правильно подобраны, обеспечивают сбалансированную функциональность офисного помещения.

Предлагаемая классификация отражает функциональное содержание каждого компонента, а не качество материалов или строительных работ (что конечно же тоже влияет на стоимость). Эту функциональность мы понимаем как количество функций, обеспечиваемое данным элементом.

Возьмем для примера стену. Ее основное назначение - разделять пространство на комнаты и служить опорой для навесного оборудования. Таковы функции традиционной кирпичной стены. Гипсокартонная перегородка более функциональна, поскольку она не только решает две предыдущие задачи, но может также служить для размещения электрической проводки. Следующий уровень - модульная перегородка, которая, помимо упомянутых функций, допускает гибкое использование пространства благодаря легкости сборки и разборки. Добавляя в модульную перегородку остекление, мы еще более обогащаем ее функциональность, поскольку теперь она не только разделяет зоны, но и обеспечивает зрительную связь между помещениями, способствуя спонтанному общению. Точно так же организованы и прочие элементы офисной среды.

Таким образом, во время работы над дизайном рекомендуется сочетать элементы из смежных категорий, а не подбирать их произвольно. Благодаря этому можно избежать ситуации, когда, скажем, великолепное светотехническое оборудование уживается в офисе с примитивным решением электрической разводки. Подобные решения могут быть оправданы с эстетической точки зрения, однако ни в коем случае не с точки зрения функциональности. Сбалансированность компонентов обеспечивает эффективное использование офиса, тогда как более низкий стандарт одного элемента при более высоком стандарте другого, выбранный по чисто эстетическим соображениям, снижает общую эффективность.

Преимущества стандартизации

Британская Энциклопедия дает следующее определение стандартизации: "Стандарт - образец, с которым могут сравниваться объекты или действия. В промышленности стандартизация - развитие и применение стандартов, позволяющее широко производить отдельные компоненты, легко соединяемые с другими компонентами. Стандартизация делает возможными четкое взаимодействие между индустрией и поставщиками сырья, относительно невысокие затраты, производство на базе взаимозаменяемых частей".

В строительстве существует множество внутренних стандартов, которые регулируют отношения между всеми участниками процесса. В большинстве случаев они не очевидны для конечного потребителя.

Компании, занимающиеся недвижимостью, вырабатывают свои собственные стандарты оценки имущества, позволяющие систематизировать информацию о рынке офисных зданий. Здания делятся на категории - классы "А", "В" и "С". Здания класса "А" наиболее престижны, наиболее удобны и расположены в лучших местах. Качество зданий класса "С" заметно ниже, а здания класса "В" находятся посередине между ними в отношении как качества, так и цены. Эта система категорий основывается на расположении офисного здания, качестве проекта, предлагаемых услугах и условиях аренды или владения. Такая система отражает скорее экономические показатели офисного пространства, нежели его функциональные характеристики.

В предлагаемой классификации важной, с нашей точки зрения, является наглядность отображения информации, что позволяет заказчику быстро оценить качество того или иного решения.

	I базовый	II экономичный	III стандартный	IV улучшенный	V современный
кабели	настенные короба	кабель-канал совмещен с облицовкой радиатора	кабель-канал в полу	Двойной пол	Съемный пол
межкомнатные перегородки			модульные перегородки	модульные перегородки	многофункциональные перегородки
коридорные перегородки	кирпич или бетон (штукатурка, окраска)	гипсокартонная перегородка, стеклообои	гипсокартонная перегородка, стеклообои	частично или полностью остекленные модульные перегородки	полностью остекленные модульные перегородки
потолки	оштукатуренная плита перекрытия	гипсокартонный потолок		подвесной потолок с направляющими по центру простенков	подвесной металлический потолок с направляющими по центру простенков
полы	твердое покрытие (паркет или линолеум)	рулонное ковровое покрытие	рулонное ковровое покрытие	ковровая плитка	ковровая плитка
освещение	навесные светильники с щитками против ослепления	встроенные светильники с щитками против ослепления	встроенные светильники расположенные рядами параллельно окнам	встроенные светильники прямого/отраженного света	подвесные светильники прямого/отраженного света
защита от солнца	прозрачные белые шторы	вертикальные жалюзи	вертикальные жалюзи	горизонтальные жалюзи	горизонтальные жалюзи в двух уровнях

I базовый

II экономичный

III стандартный

IV улучшенный

V современный

5. Прокладка электрических сетей

Основой планировки современного офиса является схема разводки компьютерных, телефонных и силовых сетей. На каждом рабочем месте есть телефон и компьютер, а значит, к каждому месту должно быть проведено электричество, телефонная линия и - если существует компьютерная сеть - сетевой кабель. Существует несколько способов прокладки электрических сетей.

Настенные короба

Самый простой и дешевый способ - проложить все кабели в специальных каналах по поверхности стен. Для этого можно использовать алюминиевые, стальные или пластиковые короба большой вместительности либо меньшие короба из плотного ПВХ. Эти каналы можно размещать на уровне столешниц либо - чтобы сделать их менее заметными - на уровне пола. Другой способ скрыть короба - включить их в конструкцию облицовки радиаторов отопления, если таковая предусмотрена проектом.

Эти решения достаточно эффективны -особенно в том случае, если помещение не очень широкое и рабочие места расположены у стены. Их можно применять и в более широких помещениях в сочетании с модульными и мебельными (низкими) перегородками, в которых прокладываются кабели, ведущие от настенных каналов к рабочим местам в середине помещения. Кроме того, при таком способе проводки возможна определенная степень гибкости в передвижении рабочих мест вдоль стены. Такая схема также успешно применяется в невысоких помещениях, для которых важен каждый сантиметр высоты потолка.

Однако если офис должен быть решен в виде открытого пространства с ограниченным использованием мебельных перегородок, или вокруг рабочих мест предполагаются проходы, тогда настенные короба не подходят.

Пол

Пол представляет несколько вариантов для прокладки электрической проводки.

Традиционный способ - прокладка кабелей в коробах, монтирующихся в полу одновременно с его укладкой. Металлические короба устанавливаются на плиту перекрытия в соответствии с проектом, после чего укладывается стяжка. Все розетки располагаются в специальных утопленных в пол коробках, также размещенных в соответствии с планом расстановки рабочих мест. Крышки этих коробок отделываются тем же материалом, что и остальной пол, и практически не заметны. Емкость этих коробок зависит от их размера. В коробке средних размеров обычно можно разместить четыре модуля, каждый из которых представляет собой либо одну электрическую розетку, либо двойную компьютерную (телефонную). Для увеличения емкости иногда используются столбики, возвышающиеся над полом и предоставляющие возможность разместить гораздо большее количество розеток. При таком решении становится возможным проектировать очень широкие помещения, однако оно жестко закрепляет расположение мебели и проходов. В зависимости от типа использованных коробов и их расположения, перепланировка помещения сопряжена с большей или меньшей степенью нарушения работы офиса. Предусмотреть дополнительные розеточные коробки для возможных будущих нужд - не такая уж простая и дешевая задача.

Альтернативным решением является устройство двойного пола, в пустотах которого осуществляют всю разводку. Состоит он из опорных элементов, на которые укладываются панели из негорючих материалов. Поверх плит устраивается стяжка. Этот пол применяется там, где предъявляются повышенные требования пожарной безопасности.

Более технологичным является съемный пол, или фальш-пол. Он состоит из металлических стоек, регулируемых по высоте, расположенных с шагом 600 мм, которые поддерживают панели пола. В зависимости от назначения помещения эти панели изготавливаются из различных материалов. В основном применяется ДСП, облицованная с двух сторон металлом, но также есть металлические панели с перфорацией - для больших серверных комнат, или из негорючих материалов. Обычно напольное покрытие укладывается прямо на плиты такого пола, но может быть и частью конструкции самой плиты. Как и в предыдущем случае, практически вся поверхность пола может быть использована для прокладки кабелей. Преимущество данной системы - легкий доступ к любой точке под полом: достаточно только поднять соответствующую панель. Кроме того, пространство под полом может быть более высоким, благодаря чему можно проводить там не только сложные системы компьютерных кабелей, но и трубы и даже воздуховоды. В силу этого такие полы чаще всего монтируются в зданиях с большой высотой между этажами (иначе "чистая" высота помещения может оказаться слишком низкой). Розетки в таком полу размещаются по тому же принципу, что и в предыдущих решениях, но благодаря взаимозаменяемости плит помещение можно легко и быстро перепланировать. Поверхность плиты перекрытия не требует специальной подготовки, потому что все неровности компенсируются опорными стойками.

Интересное решение под названием "Интерселл" предлагает компания Interface. Металлические плиты опираются не на стойки, а на опорные элементы из оцинкованной стали, расположенные с шагом 125 мм, что обеспечивает более равномерное распределение нагрузки. Другим преимуществом является низкая высота такой системы - 60 или 90 мм, что особенно важно для помещений с низкими потолками. Однако это решение требует выравнивания поверхности плиты перекрытия, так как оно не предполагает регулировки высоты.

Еще один способ использовать пол помещения для устройства электрической проводки - это напольные короба. Они могут быть достаточно больших размеров и располагаться вдоль наружной стены, либо очень низкого профиля и находиться где угодно. Хотя они и производятся минимальной высоты и специального сечения, их расположение в оживленных проходах опасно.

Потолок

Пространство между подвесным потолком и плитой перекрытия используется для размещения воздуховодов, различных труб и проводки системы освещения. Тем не менее оно, как правило, наполовину пустое и может служить также и для сетевой разводки. Электрические, компьютерные и телефонные розетки при этом размещаются в вертикальных "мачтах", в которых помещается до двадцати различных розеток. Эти "мачты" устанавливаются в любом месте и их довольно легко переносить. Как бы то ни было, лес из таких "мачт" не лучшее украшение интерьера независимо от их формы и цвета.

6. Офисные перегородки

Перегородки - это вертикальные ограждающие конструкции, которые делят внутреннее пространство здания на комнаты и зоны сообщения, например коридоры. Перегородки, которые несут нагрузку от крыши или перекрытия, называются несущими, а те, которые стоят свободно - ненесущими. Перегородки являются основным инструментом архитектора для создания пространственного решения офиса. Они также оказывают колоссальное влияние на функционирование офисного пространства.

КОНСТРУКЦИЯ

Несущие перегородки

Несущие перегородки возводятся из кирпичей, блоков или монолитного бетона традиционными методами. Их преимущество - это высокая пожаробезопасность и звукоизолирующая способность. Однако это постоянные перегородки, которые подчас не позволяют гибко использовать пространство. Особенно это чувствуется при приспособлении старого здания под офисное.

Именно поэтому в строительстве современных офисных зданий получил распространение принцип "оболочки и ядра", суть которого заключается в предоставлении арендатору свободного от перегородок пространства между наружной стеной и внутренним ядром из шахт вертикальных коммуникаций. Этот принцип, однако, налагает определенные требования к взаимодействию между глубиной здания, расположением вертикальных коммуникаций, наличием атриума, характером внешнего контура здания и шагом и размером окон. Нарушение баланса этих показателей приводит к крайне неэффективным, неудобным в использовании офисным помещениям.

Ненесущие перегородки

Ненесущие перегородки делятся на каменные, каркасные и разборные (модульные). В России чаще всего встречаются каркасные перегородки.

Типичная офисная каркасная перегородка состоит из металлических стоек, облицованных с двух сторон листами гипсокартона. Пространство между листами может быть по-разному заполнено для придания перегородке тех или иных свойств. Они просты в изготовлении, легки, изменяемы в определенных пределах, могут быть по-разному облицованы. Они дешевле, чем модульные, и соответствуют российским требованиям пожарной безопасности.

Разборная, или модульная, перегородка состоит из легких элементов и может быть разобрана и перенесена в другое место без каких-либо повреждений конструкций и отделки помещений. Эти перегородки, как правило, имеют свою облицовку, которая не требует дополнительной отделки, а нуждается только в периодической чистке, как и все поверхности помещения. Модульные перегородки обычно возводятся между чистым полом и подвесным потолком. Это означает, что при необходимости повышения звукоизоляции помещений следует предпринимать дополнительные меры, например устройство гипсокартонной перегородки в запотолочном пространстве, через которое звук может легко распространяться.

Эти перегородки очень технологичны и оправдывают изначальные затраты при длительном использовании. При проектировании здания с использованием разборных перегородок нужно стремиться к выработке 2-3 типоразмеров для обеспечения максимальной гибкости. Так как все элементы изготавливаются с точностью до миллиметра, чего пока что не удается достичь в условиях строительной площадки, в местах примыкания к постоянным конструкциям здания обычно предусматриваются доборные модули, с помощью которых можно легко компенсировать неровности поверхности, отклонения от вертикали, несоблюдение проектных размеров и т.д. Часто бывает, что проектировщик настаивает на отсутствии каких-либо доборных элементов. В таких случаях от строителей требуется высочайшая точность производства работ, так как даже отклонение в 5 мм от вертикали производит неприятное впечатление.

Одной из разновидностей модульных перегородок являются раздвижные, или трансформируемые, перегородки, которые предназначены для частого изменения планировки помещения, например переговорных комнат или многофункциональных залов.

Существует множество конструктивных решений раздвижных перегородок. При выборе конкретной перегородки следует учитывать некоторые их особенности. Во всех случаях необходимо предусматривать зоны размещения модулей в сложенном состоянии. Это может быть просто дополнительная ширина помещения или специальная ниша, даже запотолочное пространство иногда используется для этой цели. Один тип перегородок требует устройства направляющего рельса в полу, что может быть неприемлемо с эстетической и функциональной точки зрения. Существует также решение, когда перегородка подвешивается к верхнему рельсу, что позволяет сохранить неразрывность поверхности пола. Однако такое решение дороже из-за появления сложных узлов примыкания, которые обеспечивают необходимый уровень звукоизоляции.

ФУНКЦИЯ

Мы предлагаем различать коридорные и межофисные перегородки. У них разное назначение, и, соответственно, возможно разное конструктивное решение.

Коридорная перегородка

Как следует из самого названия, коридорные перегородки отделяют комнаты от основных путей сообщения в здании. Традиционно при этом сооружается каменная или каркасная перегородка, в результате чего образуется длинный унылый коридор, освещаемый искусственным светом. В лучшем случае в конце такого коридора находится окно, а где-то еще в него выходит прозрачная дверь освещаемой лестничной клетки.Такое решение производит впечатление статичной, бюрократической среды. Для оживления пространства иногда используются такие меры, как "заимствованный свет": остекление верхнего участка стен, использование дверей с остеклением или боковыми вставками из стекла. Хотя эти меры и способствуют попаданию в коридор небольшого количества естественного освещения, они не достигают главной цели - наполнения энергией всего пространства этажа. Эту цель можно достигнуть лишь применением полностью остекленных перегородок.

Важность естественного света для человека в том, что он, в отличие от всегда одинакового искусственного света, непрестанно меняется, стимулируя этим различные функции человеческого организма. Еще важнее зрительная связь с внешним миром. Большинство из нас предпочтут место у окна - будь то в самолете, поезде или в офисе. Проблема "замурованных" коридоров состоит не столько в отсутствии дневного света, сколько в анонимности пространства и недостатке информации об окружающей среде.

Прозрачные перегородки оказывают большое влияние на эффективность работы офиса, стимулируя активность, сотрудничество и взаимодействие, не говоря уже о тех дизайнерских задачах, которые они позволяют решить.

Межофисная перегородка

Под этим термином понимаются перегородки, отделяющие смежные помещения офиса. Они тоже часто бывают каменными либо каркасными. При том что срок службы "оболочки" здания (т. е. конструкций и внешних стен) - 50-75 лет, внутренняя "начинка", включающая отделку помещений, перегородки, потолки и освещение (т. е. все, что, собственно, и приспосабливает здание под нужды конкретной организации), меняется обыкновенно каждые 5-7 лет. Мелкие переделки могут происходить еще чаще.

Современный офис должен принимать это обстоятельство во внимание. Такую гибкость хорошо обеспечивают модульные перегородки, описанные выше. Основное их преимущество это скорость, с которой можно изменить планировку офиса, не нарушая его работу. Для повышения указанной гибкости в потолке следует предусматривать специальные рельсы, которые располагаются в соответствии с шагом окон. Тогда при переносе перегородки потолок остается нетронутым. Все инженерные коммуникации также должны предусматривать такое модульное построение пространства.

Дальнейшее расширение возможностей межофисной перегородки - многофункциональная стена. Это система модульных перегородок с отверстиями и направляющими, которые позволяют установить в нужном месте взаимозаменяемые элементы: полки, консоли для мониторов, электрические розетки и т.д. Внутри перегородки может проходить электрическая проводка. Такое решение обеспечивает наиболее эффективное использование пространства, предоставляет человеку возможность создать индивидуальную атмосферу рабочего места, а также, в сочетании с мобильным столом, допускает разнообразие планировки помещения.

7. Напольные покрытия

Из всех поверхностей в любом здании пол подвергается наибольшему износу. Мы ходим по полу, мы ставим на пол мебель и оборудование, роняем на пол вещи и проливаем жидкости. Качество напольного покрытия должно оцениваться с учетом его использования в течение длительного времени.

Напольные покрытия для офиса можно условно разделить на два типа - твердые и мягкие. К твердым покрытиям относятся камень, паркет и линолеум. К мягким - ковролин и ковровая плитка. Так как для рабочих помещений офиса очень важной задачей является борьба с шумом, наиболее широкое применение получили именно ковровые покрытия.

КЛАССИФИКАЦИЯ

Каменные материалы

Несмотря на то что каменные материалы предоставляют архитекторам и дизайнерам широкие возможности для создания интересных решений, область их применения в офисах ограничена. Они встречаются в таких помещениях, как вестибюли, приемные, коридоры и туалеты. Хотя камень не пропускает влагу и легко очищается, его поверхность требует специального ухода, так как она может быть поцарапана, а также реагирует на различные вещества, например соль.

Паркет

Этот тип покрытия используется в основном в жилых зданиях. Паркет более долговечен, чем линолеум или ковер, он обладает высокими эстетическими, гигиеническими, тепло- и звукоизоляционными свойствами. Тем не менее паркет не рекомендуется использовать для офисных помещений по двум причинам.

Во-первых, у паркета коэффициент звукопоглощения недостаточен для рабочих зон офиса. Во-вторых, хотя древесина как материал долговечна, поверхность паркета необходимо периодически шлифовать и покрывать лаком. Иначе в особо оживленных местах паркет быстро утратит свою привлекательность. Эти работы невозможно проводить без нарушения нормального функционирования офиса. Поэтому паркет можно встретить либо в офисах, переоборудованных из жилых помещений, либо в особо престижных зонах, где необходимо произвести впечатление, и в то же время нагрузка на пол невелика.

Натуральный линолеум

Линолеум - натуральный материал, производимый из спрессованной массы, состоящей из окисленного льняного масла, живицы, пробковой или древесной муки и пигментов, наносимой на основу из джутовой ткани. Натуральный линолеум - долговечный экологичный материал с прекрасными гигиеническими и антистатическими показателями.

Подобно камню, линолеум - водонепроницаемый материал. Поставляется он в основном в рулонах, что несколько ограничивает его декоративные возможности. Однако опытный мастер может при укладке врезать в полотно рисунок.

Для того чтобы линолеум долго сохранял свой вид, его следует покрывать один-два раза в год специальным составом, отталкивающим грязь, и полировать, что практически невозможно в условиях работающего офиса.

Коммерческие покрытия на основе ПВХ

В России словом "линолеум" часто именуются напольные покрытия на основе ПВХ. Это приводит к определенной путанице. Линолеум - это натуральный материал, тогда как покрытия на основе ПВХ - искусственные. Это обстоятельство имеет свои преимущества и недостатки.

Существуют два типа покрытий из ПВХ. Гомогенные покрытия состоят из слоя прочного и эластичного поливинилхлорида толщиной 1,5-2,0 мм. Это весьма долговечный материал, способный выдержать высокую нагрузку от передвижения людей.

Гетерогенные покрытия состоят из основы - пеновинила или полиэфира, упрочняющей прокладки из стекловолокна и декоративного внешнего слоя из поливинилхлорида. Общая толщина - 2-3,5 мм.

Покрытия из ПВХ более долговечны, чем любое другое офисное напольное покрытие, они выпускаются в великом множестве цветов и рисунков. Как и натуральный линолеум, они обладают хорошими гигиеническими и антистатическими свойствами. Общим недостатком этих покрытий является недостаточное звукопоглощение.

Ковровые покрытия

Слова "ковер" и "ковровое покрытие" часто заменяют друг друга, хотя обозначают разные вещи. В то время как ковровое покрытие крепится к основанию и занимает, как правило, всю поверхность пола, ковер имеет гораздо меньшие размеры и лежит свободно.

Ковер имеет ряд преимуществ над твердыми напольными покрытиями. Он хорошо погашает шум в помещении. Благодаря своей упругости ковер снижает нагрузку, которую воспринимают при ходьбе наши суставы и позвоночник. На ковре невозможно поскользнуться. Уход за ковровым покрытием в конечном итоге легче и дешевле, чем за равноценными твердыми покрытиями, которые требуют регулярной обработки поверхности. Никакое другое напольное покрытие не может сравниться с ковровым по разнообразию цветовых, композиционных и фактурных решений. Использование в интерьере ковра всегда повышает престижность помещения.

Ковровое покрытие, как правило, поставляется в рулонах или в виде ковровой плитки размером 50x50 см. И тот, и другой вид покрытия очень декоративен и может быть использован как в рабочих, так и в репрезентативных помещениях офиса. Современные ковровые покрытия для офиса обладают необходимыми гигиеническими и антистатическими свойствами, а такие новые материалы, как selenium, допускают даже влажную уборку.

Ковровая плитка

Модульная ковровая плитка обыкновенно имеет размер 50x50 см и специальную основу из битума или ПВХ, усиленную стекловолокном. Модульный принцип обладает рядом важных преимуществ.

Изношенные или случайно поврежденные плитки можно легко заменять, не затрагивая остальной пол, тогда как обычное покрытие пришлось бы менять целиком.

Специалисты указывают, что лишь около 20% напольного покрытия изнашивается быстрее, чем остальные 80%. Экономия выражается так же в том, что при укладке плитки в отход идет только 2-5% материала, в то время как при укладке рулона этот показатель достигает 10-30%.

Ковровые плитки легко снять и перенести в новое здание. Их значительно легче транспортировать, хранить и укладывать, чем рулонные покрытия. Если для прокладки кабеля используется разборный пол, ковровая плитка оказывается единственно возможным решением.

Как сделать правильный выбор

Выбор коврового покрытия следует начинать с изучения помещения, в котором предполагается его использование, в соответствии со следующими критериями: каково назначение помещения, какой предполагается срок эксплуатации покрытия, будет ли установлен фальш-пол, какой тип мебели будет использоваться и т.д. Затем оцениваются эксплуатационные нагрузки на покрытие. Насколько интенсивно и какого характера будет движение в данной зоне, тип, количество и вероятность случайных повреждений, предполагаемая схема ухода за покрытием, подверженность ковра интенсивному солнечному свету.

После вышеизложенной оценки среды офиса уже можно определить, как каждый элемент коврового покрытия повлияет на сохранность его внешнего вида. Учитывается влияние таких компонентов, как цвет, рисунок и фактура, плотность ворса и скрученность нити, материал основания. Такой анализ может оказаться достаточно непростым занятием, поэтому приведем лишь некоторые общие рекомендации. Исходя из условий сохранения внешнего вида в наиболее оживленных местах следует применять многоцветное покрытие средних тонов с нерегулярным рисунком. Ворс следует выбирать петлевой или смешанный с преобладанием петлевого. Свою фактуру дольше сохраняет ковер с более плотным и высоким ворсом и с сильно закрученной нитью.

Тип волокон

Самым главным показателем коврового покрытия является тип волокна. Волокно бывает натуральное и синтетическое.

Шерсть - натуральный и, следовательно, дорогой материал. Шерстяное волокно низкого качества довольно быстро изнашивается. Высококачественное шерстяное покрытие очень красиво и обладает превосходными противопожарными свойствами. Однако оно накапливает статическое напряжение и по сравнению с синтетическими материалами менее долговечно, более подвержено загрязнению, моли и плесени.

Полипропилен получил широкое распространение в качестве материала для ворса благодаря своей дешевизне. Однако он значительно уступает другим материалам по эксплуатационным показателям. Несмотря на то что у этого материала прекрасные антистатические свойства и устойчивость к загрязнениям, его низкая прочность и легкая воспламеняемость делают его применение нежелательным для офиса.

Нейлон считается лучшим материалом для коврового волокна. У него самая высокая прочность, он сохраняет внешний вид в течение долгого времени, его легко чистить и он не огнеопасен. Лучшим типом нейлонового синтетического волокна считается Antron®, волокно, разработанное компанией DuPont, обладающее повышенной устойчивостью к загрязнению и деформации и антистатической защитой.

Испытания эксплуатационных свойств

Следует помнить, что в магазине дешевое и дорогое ковровые покрытия могут выглядеть одинаково привлекательно. Чтобы удостовериться в том, что выбранное покрытие отвечает предъявляемым требованиям, нужно быть уверенным, что покрытие успешно выдержало такие испытания, как тест на прочность крепления ворса, на расслоение, тест на сохранение фактуры, на статичность, тест на устойчивость к загрязнениям, а также на пожарную безопасность и гигиеничность.

8. Потолки

Хотя в большинстве интерьеров потолки являются самой протяженной непрерывной поверхностью, дизайнеры часто не уделяют им должного внимания - в том смысле, что различные служебные элементы оказываются несогласованными. В результате часто образуется, особенно в общественных и офисных интерьерах, нескладная масса не увязанных друг с другом светильников, вентиляционных решеток и прочее.

Поскольку потолки в современных офисах довольно низки, грубая текстура или чересчур яркий цвет могут произвести подавляющее впечатление; отсюда и популярность гладкого белого потолка. Однако такому потолку весьма важно оставаться именно гладким - быть ровной поверхностью без пятен, неровностей и случайных перепадов высоты. Белый потолок, кроме того, отражает свет и придает целостность помещению.

Оштукатуренное перекрытие

Простейший потолок - это оштукатуренная нижняя поверхность плиты перекрытия. Это решение наиболее часто применяется в жилых домах. Мы можем увидеть потолок этого типа и в офисах, переоборудованных из жилых помещений, либо там, где дизайнер решает определенную художественную задачу. Однако нельзя забывать при этом, что на таком потолке возможна установка только накладного оборудования, что влечет за собой появление на поверхности электрической проводки. Такое решение также совсем не гибкое и не решает задачи погашения шума.

Подвесной потолок

Стандартный офисный потолок - подвесной. Его можно определить как потолок, прикрепленный к каркасу, подвешенному под перекрытием, в результате чего между двумя поверхностями создается пустое пространство. Это пространство используется для проведения всех необходимых коммуникаций и установки светильников. Основные требования к подвесным потолкам таковы:

• Они должны легко устанавливаться, ремонтироваться, обслуживаться и чиститься.
• Они должны предусматривать доступ в запотолочное пространство для обслуживания системы подвески, инженерных коммуникаций и встроенных светильников.
• Они должны обеспечивать необходимый уровень звуковой и тепловой изоляции.
• Они должны обеспечивать необходимый уровень звукопоглощения.
• Они должны соответствовать противопожарным нормам.
• Желательно, чтобы они основывались на планировочном модуле.

Существует несколько методов классификации подвесных потолков. Их можно различать по функциональным признакам, как, например, освещаемый и акустический потолки, по материалам, а также по конструкции.

Конструкция

По конструктивному решению различаются бесшовные, модульные и декоративные, или открытые, потолки.

Бесшовные потолки образуют гладкую поверхность, внешне неотличимую от обычного потолка. В основном эти потолки монтируются из гипсокартонных листов. Это красивое решение, которое позволяет осуществить такие дизайнерские ходы, как отраженный свет и подсветка. Однако в отношении возможной перестановки оборудования это решение отнюдь не гибко, к тому же оно требует устройства лючков для доступа к запотолочному пространству. Если проект инженерных коммуникаций недостаточно скоординирован с архитектурным решением, эти лючки могут появиться в самых неожиданных местах, что производит нежелательный эффект. Этот тип потолка применяется в зонах, где не требуется гибкое использование пространства.

Открытые потолки состоят из открытого подвешенного каркаса, к которому светильники могут крепиться на любой высоте. Это, как правило, нестандартное решение, в отличие от бесшовных и модульных потолков. Для того чтобы удовлетворить акустическим требованиям офисного пространства, в такой системе должно быть предусмотрено достаточное количество звукопоглощающих элементов.

Модульные потолки - самый распространенный тип подвесного потолка. Они состоят из подвешенного решетчатого каркаса, к которому крепятся модульные элементы. Эти элементы могут быть в виде плиток, кассет, панелей, реек, изготовленных из различных материалов. Решетка каркаса может быть скрыта или, наоборот, выделена. Различное инженерное оборудование решается на основе единого модуля. Все элементы системы взаимозаменяемы, что обеспечивает наибольшую гибкость. Модульная система потолка очень технологична при установке и эксплуатации.

Материалы

Для изготовления модульных подвесных потолков используются гипс, минеральное волокно, стекловолокно или металл.

Гипс - традиционный материал подвесных потолков и отличается исключительной белизной и высокими гигиеническими свойствами.

Минеральное волокно - натуральный материал. Основным преимуществом панелей из минерального волокна является их пожаробезопасность. У них также высокая паронепроницаемость, хорошие акустические характеристики.

Стекловолокно является эквивалентом минерального. Особенностью панелей из стекловолокна является возможность производить гнутые элементы, что позволяет создавать рельефные потолки.

Металлические панели выполняются из стали или алюминия при большом разнообразии отделки и/или перфорации. Их можно дополнять вкладышами из минерального или стекловолокна для повышения их акустических и противопожарных свойств. Металлические панели очень красивы, гигиеничны и долговечны.

Функция

Существует несколько видов функциональных потолков. Помимо потолков для обычных зон, особый интерес для дизайнеров представляют собой акустические и охлаждающие потолки.

В акустических потолках звукоизоляция достигается за счет толщины используемого материала и его плотности, а высокое звукопоглощение - за счет пористой или неровной поверхности. Таким образом, лучшими акустическими характеристиками обладают панели из минерального или стекловолокна со специальной поверхностью или перфорированные металлические панели с вкладышами из минеральной ваты.

Охлаждающие потолки появились сравнительно недавно, но успели завоевать значительную популярность в Европе. Это отчасти связано с тенденцией проектировать здания, которые позволяют экономить энергозатраты. Охлаждение воздуха происходит за счет установки в потолочные панели труб, по которым циркулирует охлаждающая жидкость - вода. Для этого используются металлические панели, или панели из минерального волокна. Эффект такого решения сопоставим с традиционной системой охлаждения при меньших затратах на установку и обслуживание. К тому же это очень комфортно, так как не возникает нежелательных сквозняков и охлаждение осуществляется равномерно по всей площади помещения.

9. Освещение

При работе в офисе человек получает 80% информации посредством органов зрения. Следовательно, освещение оказывает колоссальное влияние на характер офисного пространства как с точки зрения как функции, так и красоты.

Функциональность

Основная задача системы освещения - создание идеальных условий для зрения, при которых наиболее эффективно могут быть выполнены самые различные процессы. Офисное освещение должно обеспечивать легкое и точное распознавание малейших деталей изображения, будь то на бумаге или на экране.

Для работы в офисе важен не только достаточный уровень освещенности, но также соответствующий определенным задачам цвет светового потока. Рабочая зона должна быть грамотно спланирована с учетом расположения светильников и окон, для того чтобы предотвратить такие раздражающие факторы, как блики, ослепление и затенение. Например, светильники направленного света не рекомендуется размещать непосредственно над рабочим местом.

Варианты освещения:

1 - Прямой свет
2 - Отраженный свет
3 - Комбинированное освещение
4 - Мягкий свет

Трудно представить себе современное рабочее место без монитора. Однако экран монитора очень подвержен возникновению бликов. Блики могут быть вызваны яркими элементами светильников, сильно освещенными поверхностями или неудачно расположенными окнами. Плоские мониторы, которые завоевывают все большую популярность, устанавливаются под наклоном, который легко регулируется пользователем. Это обстоятельство необходимо учитывать при решении вопросов освещения.

Гибкость

Освещение должно служить людям, а не наоборот. Освещение должно учитывать изменения рабочего процесса и ситуации в помещении. Оно должно быть легко управляемым, понятным и подходящим для различных задач. Короче говоря, оно должно быть изменяемым.

Одной из современных тенденций организации работы в офисе является поочередное использование одного рабочего места несколькими сотрудниками или предоставление в любой момент времени сотруднику любого свободного места. Освещение должно обеспечивать эту гибкость и управляться непосредственно пользователем.

Здоровье

Свет решающим образом влияет на то, как чувствуют себя люди на рабочем месте. Оптимальное распределение света в комнате и система освещения, позволяющая легко регулировать освещенность в течение дня, обеспечат сотруднику хорошее самочувствие.

Эффект ослепления и блики отрицательно сказываются на здоровье людей, особенно при работе за монитором. Достаточно яркий, но приятный и не раздражающий свет и сбалансированные условия освещенности всего помещения не вызывают напряжения глаз и повышают работоспособность.

Атмосфера

Напряженная деятельность диспетчерской, приветливая атмосфера секретариата, творческое настроение на рабочих местах - все это можно создать с помощью света. Используемая технология освещения обязательно должна соответствовать назначению помещения.

Окно предоставляет людям связь с внешним миром, однако свет, проходящий через него, может казаться слишком ярким или вызывать блики. Защитой могут служить жалюзи. Для того чтобы производить гармоничное впечатление, искусственный свет должен смешиваться с дневным и дополнять его.

Расположение светильников в помещении приводит к появлению участков различной освещенности, что может быть использовано для пространственного разграничения комнаты, подчеркивания ее различных зон.

Схемы освещения

Существует два принципиально разных способа осветить рабочее место: прямой и отраженный свет. С учетом комбинирования этих двух принципов возможны четыре варианта освещения офисного помещения.

В первом случае свет направлен прямо на рабочее место. Преимущество хорошо освещенной рабочей поверхности вступает в противоречие с недостаточной освещенностью всего помещения и появлением глубоких теней.

При втором способе освещения свет достигает рабочего места, предварительно отразившись от потолка и стен. Приятное впечатление от ярко освещенного помещения может быть значительно ослаблено нечетким восприятием пространства.

Комбинированное освещение при разных соотношениях прямого и отраженного света сочетает в себе преимущества двух предыдущих методов. Это решение обеспечивает эффективное освещение рабочего места и благоприятную световую среду в помещении.

Концепция мягкого света приближается по свойствам к дневному свету. Это мягкое и визуально приятное освещение. Источник света становится важным элементом интерьера.

Улучшения основных схем освещения

Перечисленные выше схемы освещения могут быть улучшены несколькими способами. Во-первых, это использование локальных осветительных приборов, что придает индивидуальный характер рабочему месту. Во-вторых это создание световых акцентов, которые выделяют определенные элементы и подчеркивают престижность интерьера. Также применяется подсветка стен, которая улучшает восприятие пространства, особенно при открытой планировке.

Эффективность освещения может быть повышена несколькими способами. Один из них - это применение такого технического решения, которое учитывает быстрый темп развития современного офиса. Для того чтобы предоставить человеку возможность быстро отрегулировать свет под конкретную задачу, освещение должно быть легко управляемым.

Регулировать можно, во-первых, количество света. Это достигается уменьшением яркости. Во-вторых, можно изменять соотношение составляющих прямого и отраженного света или выбирать между двумя этими решениями. Существуют современные системы управления освещением, которые не только воплощают концепцию сбалансированного света, но также обеспечивают управление устройствами защиты от солнца и контроль за температурой в помещении. Такая система, управляемая с помощью компьютера, позволяет снизить энергопотребление на 75% и обеспечивает легкую перепланировку помещений, контроль за работой системы освещения, а также снижает текущие расходы.

10. Эргономические кресла

Все больше людей работают сейчас в офисе, а доля тяжелого ручного труда постоянно снижается. Следствием этого процесса казалось бы должно быть улучшение физического состояния людей. Однако различные исследования показывают, что у офисных служащих наблюдается ряд профессиональных заболеваний, главным среди которых является боль в спине.

Правильное положение при сидении

Неправильное положение при сидении - одна из наиболее частых причин жалоб на боль в спине и пояснице. Офисный работник проводит за рабочим столом более 80000 часов своей жизни. При этом многие люди сидят со сгорбленной спиной. Хотя такое положение легко сохранять в течение очень долгого времени из-за минимального напряжения мышц, эта поза наносит наибольший ущерб организму. Нагрузка, которую не воспринимают мышцы, передается непосредственно на позвоночник.

В результате этого напряжения, вызванного слишком долгим сидением в неправильной позе, создается давление на межпозвоночные диски и затрудняется снабжение мышц кровью. Вдобавок может нарушаться весь обмен веществ в целом, вызывая нарушения кровообращения, затруднение работы желудочно-кишечного тракта, недостаточное кровоснабжение ног.

В свете всех перечисленных фактов становится очевидным, что одной из главных тем, связанных с охраной здоровья на рабочем месте, является рассмотрение сидячей работы как активной деятельности,а рабочего кресла - как инструмента.

Умение длительное время сохранять правильную осанку без какой-либо опоры - в первую очередь вопрос общего физического состояния человека. Таким образом, помогать человеку сохранять прямое положение спины (пускай даже против его привычек) - основная задача эргономичного кресла.

В сидячем положении с прямой спиной позвоночник приобретает форму двойной буквы "S", обеспечивая правильную осанку. Таз слегка наклонен вперед, поддерживая нижний отдел позвоночного столба. Таким образом, в месте перехода от крестца к поясничному отделу позвоночника поддерживается оптимальное распределение веса. Из-за наклоненного положения таза грудная клетка автоматически приподнимается, облегчая дыхание. В среднем отделе позвоночник слегка растянут; нагрузка на межпозвоночные диски распределена ровно. Поддержка таза и поясничного отдела позвоночника позволяет даже при плохо тренированных мышцах сохранять правильное положение спины.

Детали эргономического кресла

Фундаментальные начала охраны здоровья на рабочем месте основаны на признании того, что неправильная осанка при сидении дурно сказывается на эффективности работы и может даже нанести серьезный ущерб здоровью.

Сиденье

Правильная сидячая поза предполагает сиденье анатомической формы, на котором человек может сидеть достаточно глубоко и которое обеспечивает адекватную опору. Вместе со спинкой стула сиденье должно поддерживать таз в правильном положении, автоматически исключающем сгорбленную осанку. Передняя сторона сиденья должна быть закруглена и обита надлежащим образом, чтобы не допускать ущемления кровеносных сосудов ног. Обивка не должна быть слишком толстой. Она также должна пропускать воздух и пар.

Высота сиденья

Высота зависит от высоты рабочей поверхности. Если последняя жестко закреплена и не регулируется (стандартная высота - 720 мм), высота сиденья должна быть такова, чтобы в положении сидя плечи человека были расслаблены, а предплечья образовывали горизонтальную линию с поверхностью стола. Чтобы не допустить мышечного напряжения в руках, угол между плечом и предплечьем должен быть не менее 90 градусов. Угол сгиба ног также должен составлять 90-100 градусов. Людям невысокого роста рекомендуется при этом использовать подставку для ног, чтобы не создавать напряжение в мышцах.

Подставка для ног

На подставке должно быть достаточно места для размещения стоп обеих ног; высота и наклон подставки должны регулироваться. Ее назначение - ослабить напряжение в мышцах и не допускать чрезмерно вытянутого положения ног.

Спинка

Форма спинки должна обеспечивать правильный изгиб позвоночника. Верхний край спинки должен достигать области лопаток, а основание должно поддерживать позвоночник в поясничной области. Спинка должна иметь возможность отклоняться назад, оказывая определенное сопротивление, соответствующее весу человека, и стремясь вернуться в исходное положение.

Положение головы

При правильном положении спины голова слегка наклонена вперед. Подставки для бумаг и мониторы должны быть приспособлены к такому положению головы. Зрение, таким образом, должно быть направлено немного книзу, под углом около 20 градусов.

Пространство для ног

Важно иметь под столом достаточное пространство для ног. Предметы, уменьшающие это пространство, необходимо устранять, поскольку они ведут к нарушению осанки и создают неудобства в работе.

Сидеть динамично

Обеспечение прямого положения тела при сидении важно для ровного распределения веса, однако само по себе не является решением всех проблем, связанных с длительным пребывании в таком положении. Человеку недостает движения, поскольку вредно не само сидение, а неподвижность, вызванная им.

Естественной потребности человека в движении есть весьма простое объяснение: лишь постоянное чередование напряженных и расслабленных состояний обеспечивает правильный обмен веществ и полноценное питание мускулов и межпозвоночных дисков. Таким образом, ясно, что рабочее кресло должно обеспечивать не только правильную осанку, но и удовлетворение потребности в движении.

Принцип "сидеть динамично" может быть сформулирован следующим образом: обеспечение свободы движения при адекватной поддержке и минимальной регулировке мебели. Главное отличие эргономичного кресла - биосинхронный механизм, благодаря которому спинка и сиденье кресла автоматически следуют за движениями сидящего наподобие "второй кожи".

Комфорт при сидении часто ассоциируется с толстой и мягкой обивкой кресла. На деле же она не обеспечивает должной поддержки и способствует выработке неправильной осанки.

Поправить неверную осанку возможно только при условии, что кресло незаметно принуждает человека принять правильное положение. Хорошее офисное кресло должно сочетать удобство и правильную посадку посредством нетолстой и упругой обивки сиденья и спинки, применением "дышащих" тканей и эргономичным дизайнерском решением.

11. Офисная мебель

Офисная мебель - один из важнейших компонентов любого офисного пространства. Она может дополнять общее дизайнерское решение офиса, а если она подобрана неудачно, мебель может разрушить впечатление от любого сколь угодно прекрасного интерьера. В современном офисе мебель - это не столько элемент обстановки, сколько инструмент, служащий эффективной работе компании. Все критерии долговечности, функциональности, гибкости и эстетичности относятся к мебели в той же (если не большей) мере, как и к перегородкам, покрытиям пола, потолкам и осветительной технике.

Рабочие места

Основные предметы офисной мебели - стол, рабочее кресло и шкаф. Эти базовые элементы претерпели за последние полвека ряд существенных изменений, связанных с усовершенствованием офисного оборудования, информационных и коммуникационных технологий и появлением новых организационных структур.

В 1950-х годах в Европе пишущие машинки были еще редкостью, и ими пользовались по очереди. Для этого предназначался отдельный столик. С середины 50-х годов пишущие машинки подешевели, стали более доступными и распространенными. Таким образом, начался процесс создания рабочих мест, состоящих из нескольких зон. До тех пор служащему был нужен в основном прямоугольный стол для работы с бумагами. С распространением пишущих машинок стол дополняется боковым столиком (обыкновенно меньшей высоты), предназначенным для работы на этом новом оборудовании.

В связи с возрастанием значения встреч и дискуссий рабочий стол в дальнейшем расширяется благодаря добавлению сегментов, предназначенных для общения. В конце 70-х годов в офисах появляются компьютерные терминалы. Это позволило устанавливать столешницы на одной высоте. Одновременно появилась необходимость прокладывать в мебели электрические провода. В мебельной индустрии начинают придавать большое значение вопросам эргономики, которые включают в себя проектирование рабочих мест, планирование офиса, освещение, эргономичные кресла и т. д.

В 1980-е годы пишущие машинки все еще использовались наравне с компьютерными терминалами. Возникли такие детали оборудования, как выдвижные подставки для клавиатуры, сдвигающиеся столешницы (открывающие доступ к проводке), настольные полки, защитные экраны.

В 1990-е персональные компьютеры, наконец, занимают на рабочих местах доминирующее положение. Сейчас благодаря достижениям IT-технологий оказались доступными новые возможности. Широкое использование портативных компьютеров, плоских экранов, мобильных телефонов, беспроводных средств связи преобразует как рабочие места, так и офисы в целом. Общее направление - переход к небольшим, мобильным рабочим столам, которые могут легко приспосабливаться в отношении расположения и высоты. Такой стол дополняется многообразными подвижными элементами - тумбочками, шкафами, столами для переговоров.

Большое разнообразие современных форм организации работы требует адаптируемых меблировочных решений, основанных на модульном принципе. Неформальные переговоры, коллективная работа, поочередное использование рабочих мест - все это нуждается в новых типах мебели.

Если раньше офисная работа в некоторой степени ограничивалась возможностями существующей мебели, то в современном динамичном офисе мебель должна приспосабливаться к рабочим процессам. Для создания более здоровой офисной среды используются такие элементы, как регулируемые по высоте столы, которые обеспечивают смену положения при работе, перегородки с навесным оборудованием, подвижные и стационарные элементы мебели, обеспечивающие многофункциональность.

Расстановка мебели

Как и при планировании офиса, расстановка мебели должна уравновешивать два основных рода офисной деятельности - концентрацию и общение. Традиционное расположение столов "лицом к лицу", или в виде буквы Т, весьма удобно для общения, но обладает недостаточной зрительной и звуковой изолированностью. В 1998 г. компания BENE предложила расположение рабочих столов буквой U ("спина к спине"), наиболее подходящее для сосредоточенной работы, и провела совместно с Фрауэнхо-фер-Институтом промышленной инженерии сравнительный анализ этих двух способов расположения. Результаты показали, что не более 50% респондентов находят Т-форму удобной, а почти столько же из них полагают, что U-фор-ма имеет значительно большие преимущества. При расположении "спина к спине" между рабочими местами с помощью стола для переговоров или невысоких шкафов можно создавать зоны общения.

Другой фактор, определяющий расстановку мебели, - положение стола относительно окна;. Во-первых, это имеет большое значение в том случае, когда основная работа происходит с использованием компьютерного монитора. Для того чтобы на мониторе не возникали блики, его плоскость должна быть перпендикулярна поверхности окна. Во-вторых, большинство людей очень ценят близость своего рабочего места к окну по двум причинам: появление "безопасного фланга", на который никто не может претендовать, и контакт с внешним миром.

Психологически люди предпочитают держать все помещение, в котором они находятся, в поле зрения, чтобы быстро получать информацию о входящих в комнату. В то же время надо учитывать, что это может служить дополнительным отвлекающим фактором.

Каждое современное рабочее место должно иметь зону, предназначенную для непосредственного общения. Эти зоны должны быть ясно выражены. В идеале следует предусматривать возможность вести переговоры не только сидя, но и стоя.

Расположение рабочего места "лицом к стене" часто вызывает протест. Однако такое положение может быть очень удобным при функциональном (с помощью навесного оборудования) и красивом (с помощью интересной отделки) решении самой стены и при обеспечении дополнительного вида (Г-образное рабочее место).

12. Прозрачность: Офис 21-го века

Новый, прозрачный, мир офиса - пространство общности, область высокой энергии, место увлекательного труда и меняющаяся сцена.

В век глобализации требуется быстро обрабатывать сложную информацию и быстро подводить итоги. Проницаемость, прозрачность становится одной из основ эффективной организации. Она становится фактором состязательности, неотъемлемой частью корпоративной культуры, выражаясь также в архитектуре и выборе системы планировки комнат. В прозрачном офисе возможен мгновенный зрительный контакт. Работая, отдельные сотрудники чувствуют биение пульса всей компании. Они ощущают собственную привилегированность, работая и общаясь в хорошо спланированном и правильно устроенном окружении. Они находятся в курсе происходящего, но в то же время они могут сосредоточиться на своей работе.

Прозрачный офис - живое пространство. Информация течет быстрее, человек чувствует себя погруженным в это течение, в жизнь компании. При этом прозрачные перегородки не исключают и возможности уединиться: люди видят друг друга, ощущают присутствие друг друга, но, используя перегородку как фильтр, могут сами решать, должен ли кто-то слышать их и должны ли они слышать других. Так же никого не беспокоят чужие телефонные звонки. У всех людей разная потребность в общении.

В тех офисах, где созданные по современным технологиям перегородки обеспечивают прозрачность, люди сами могут очерчивать свои границы. Они становятся режиссерами собственного сценария общения. Офис превращается в залитую светом сцену, арену энергичных действий по открытому обмену информацией, быстрой реализации идей и предложений. В таком рабочем пространстве сеть человеческих коммуникаций соткана с куда большим качеством, чем в офисах со строго расчерченным планом, где сотрудники едва видят друг друга и работают в изоляции. Всем известно, сколько энергии расходуется впустую в таких офисах из-за недостатка прозрачности.

В офисах, организованных с помощью стеклянных перегородок, которые позволяют гибко использовать пространство, очень ясно прочитывается структура компании. В наши дни при мотивации работников принципиальными становятся понятия осведомленности, прозрачности и вовлеченности. Иерархии становятся горизонтальными, между "верхом" и "низом" больше не нужны барьеры, главным становится совместный труд, работа над проектами, в которой принимают участие команды с переменным составом. Служащие приобретают все большую ответственность. Они организуют свою жизнь и свое рабочее пространство крайне независимо, руководствуясь индивидуальными потребностями в общении.

В отличие от традиционного статичного офиса, где люди почти не видят друг друга, а встречи редко бывают спонтанными, прозрачный офис - это настоящее место общения. Здесь коллеги встречаются, чтобы поведать друг другу о том, что происходит в мире и в их работе. Формируются команды. Те члены коллектива, которые в основном работают вне офиса, также могут приобщиться здесь к духу компании. Прозрачный офис - это их "база": они могут выпить в баре офиса чашечку экспрессо и поболтать о текущих проектах, оставаться таким образом на связи и ощущать пульс компании.

В прозрачных офисах "мертвые" зоны обретают жизнь. Центральные пространства и проходы, подобно рыночной площади, превращаются в место неожиданных встреч: "Привет! Как дела? Как прошла презентация? Ты зайдешь? Поговорим насчет работы. Обязательно продолжим вчерашний разговор! Ну, пока".

Таким образом, меняется само значение офиса. Место, где человек проводил годы только ради заработка, теперь становится площадкой новой жизни и нового опыта. Прозрачность заряжает комнаты положительной энергией. В открытых, проницаемых комнатах мы ощущаем, как "звучат" другие работники: современная философия управления все чаще сравнивает новую культуру работы с творчеством, импровизацией (например, в джазе).

Офис начальника часто мало выделяется. Он открыт и доступен всем. Прежние "символы власти" утратили значение. В мире современного офиса знаки занимаемого положения становятся более тонкими и индивидуализированными. Живой ум и инициативность простых членов команды являются более важными, чем чин в "табели о рангах". Начальник уже не является "надсмотрщиком", он - человек, управляющий творческим потенциалом компании.

Мир офиса становится общим, интерактивным пространством; прозрачность становится неотъемлемым элементом корпоративной культуры, оцениваемым как извне, так и изнутри.

С внешней точки зрения, при работе с клиентами, прозрачность пространства демонстрирует открытость, динамизм и просвещенность. С внутренней - когда офис ощущается как зона действия положительной энергии, удовлетворение от работы и продуктивность растут по меньшей мере пропорционально уменьшению количества отгулов по болезни. Работодатели отмечают при этом экономию времени от 20 до 30 процентов и с энтузиазмом отзываются о мотивированных, коммуникабельных командах сотрудников, добивающихся значительного увеличения продуктивности. Творческий подход в бизнесе никогда еще не был так важен, как сейчас. Девиз будущего - "общаться, обновлять, творить". Все большее значение придается таким качествам, как эмоциональность, творческое начало, способность к общению. Соответственно меняется и концепция пространства. С одной стороны, офис должен быть средоточием пульсирующей жизни; с другой, рабочая комната должна быть спокойной гаванью в бурном море цифровых коммуникаций. Поэтому прозрачная планировка офиса будущего тщательно дифференцирована и включает защищенные зоны для человека. Лишь прозрачные перегородки делают возможным такую двойственность. Они не ставят нас перед необходимостью выбирать "общение или изоляция", делая возможным оба состояния.

Таким образом реализуется главный культурный принцип современности - принцип комплексности. Когда различные реальности и различные скорости существуют рядом, области их соприкосновения становятся "горячими точками". Для работы в офисе это означает необходимость следовать ритму жизни и не упустить стремительный поток информации. Только комплексное знание может быть по-настоящему плодотворным. Комплексность означает равновесие между общением и концентрацией, взаимодействием и уединением.

Каждому нужна и приближенность, и удаленность, поскольку человек одновременно и отдельная личность, и член коллектива, имеющего единую цель. Сохранять свою индивидуальность и в то же время открываться другим -этот на первый взгляд парадоксальный постулат является главным отличием нового, проницаемого офиса. Прозрачность, таким образом, становится предельным выражением культурной трансформации.

Есть помещения, излучающие силу и энергию, но есть и такие, которые притупляют и подавляют. Продуманная архитектура офиса делает это различие ощутимым. Она предлагает новое решение пространства.

• Вперёд >

Обеспечение качественной жизнедеятельности офиса во многом зависит от выбора его архитектурного, конструктивного и планировочного решения. Грамотное проектирование офисного здания - это лучшая возможность реализовать деловые задачи, определенные целью его строительства и эксплуатации.

Компания «Южный Центр Качества» выполняет комплексное проектирование офисных зданий от начального консультирования до разработки рабочей документации. Мы в любой момент готовы включиться в работу и взять на себя решение всех вопросов вплоть до согласования проекта в соответствующих инстанциях.

Особенности проектирования офисных зданий

Признаком хорошего офиса является его универсальность и мобильность в плане быстрой смены функций. Он должен обеспечивать оптимальные условия для работы и коммуникации. Проектирование офисного здания предусматривает не только внутреннюю планировку, но и организацию подъездных путей, паркинга, уличного освещения, системы ограждения. При этом и здание, и внешний дизайн должны соответствовать общему ансамблю городской застройки.

Разработка проекта офисного здания выполняется с учетом следующих факторов :

• пути создания офиса - с нуля или посредством реконструкции строения;
• конструктивных особенностей будущего сооружения;
• расположения земельного участка, его транспортной доступности, необходимости обустройства парковочных мест;
• возможности подключения к инженерным сетям и системам коммуникаций;
• необходимой высоты и глубины этажей;
• создания противопожарных, охранных систем и т.п.

Наша компания обеспечивает современные технологические подходы к проектированию, следит за рынком стройматериалов и новинками строительных технологий. Мы предлагаем грамотные инженерные решения и оригинальные планировочные варианты, соответствующие государственным стандартам и требованиям заказчика.

1. Нормы и СНиП проектирования

   Проектирование офисного здания должно быть направлено на оптимизацию его эксплуатации и получение экономического эффекта при максимальном обеспечении комфорта и безопасности. Для этого проект должен полностью соответствовать всем строительным нормам, требованиям санитарных и противопожарных правил.

   При разработке проекта офисного здания обязательно учитываются положения следующих нормативных документов :

   • Градостроительный кодекс РФ;
   • СНиП:
     • 2.07.01-89 «Градостроительство»;
     • 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»;
     • 23-05-95 «Освещение»;
     • 41-01-2003 «Отопление, вентиляция, кондиционирование»;
     • 2.04.01-85 «Водопровод и канализация»;
     • 21-02-99 «Стоянки автомобилей»;
   • СП (Своды правил):
     • 31-108-2002 «Мусоропроводы»;
     • 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок»;
   • ГОСТ:
     • 12.1.004-91 «Пожарная безопасность»;
     • 25772-83 «Ограждения лестниц, балконов, крыш»;
     • 30494-96 «Микроклимат в помещениях»;
   • СанПиН - Гигиенические требования:
     • 2.2.1/2.1.1.1278-03 - к освещению зданий;
     • 2.2.1/2.1.1.1076-01 - к инсоляции зданий и территорий;
   • Закон № 123-ФЗ «ТР о требованиях пожарной безопасности».

   Офисные здания обычно располагаются в центре города и к ним предъявляются особые требования в плане архитектуры. Поэтому их проекты обязательно согласовываются с архитектурно-градостроительными организациями.

   Проектирование офисов относится к числу основных направлений деятельности компании «Южный Центр Качества». Наши проектные решения базируются на тщательном выполнении требований заказчика и всегда соответствуют всем действующим нормам и правилам строительства.

Результатом проектирования офисного здания является большой пакет документов, который разрешает и обеспечивает проведение строительных работ. Удачно спроектированный офис учитывает все детали - от благоустроенной парковки до комфортной эксплуатации всех помещений.

Компания «Южный Центр Качества» всегда нацелена на оптимальный результат. Мы стараемся минимизировать стоимость офиса, предлагая уникальные решения для создания безопасных, практичных и удобных условий его функционирования. Наши проекты работают на имидж компании заказчика и рост его прибыли.

09.01.2016

Прежде всего, BOMA International (Building Owners and Managers Association) - Ассоциация владельцев и управляющих зданиями - интернациональная федерация из более чем 100 локальных ассоциаций и аффилированных (принадлежащих им) организаций (92 - в северной америке, остальные в Австралии, Бразилии , Канаде, Китае, Финляндии, Индонезии, Японии , Корее, Мексике , Новой Зеландии, Филиппинах , России, Южной Африке и Великобритании ). Основана в 1907 году. Сегодня более чем 16.500 её членов владеют и управляют более чем 3 миллиардами квадратных метров коммерческой недвижимости .

В 1915 году BOMA впервые опубликовала Стандартный метод измерения этажей для офисных зданий (Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings) - методологию, которая сразу была одобрена и принята к использованию Американским национальным институтом стандартов (ANSI). С тех пор BOMA разрабатывает и совершенствует измерительные стандарты с учётом изменяющихся потребностей рынка недвижимости и изменением тенденций в архитектурном дизайне офисных зданий.

Сегодня стандарты BOMA - общепризнанная и наиболее широко распространённая методология измерения и расчётов площадей объектов коммерческой недвижимости, определения правильных границ арендных помещений, расчёта коэффициента потерь площадей, коридорного коэффициента, Floor R/U Ratio, коэффициента эффективности использования площадей и т.д., позволяющая, в том числе, точно оценить эффективность ещё на стадии проектирования здания.

Перечислим все действующие редакции Стандартов из общего пакета BOMA:

• Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 - 2010) - Офисные здания: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.1 - 2010);
• Standard Method of Measuring Floor Area in Office Buildings (BOMA Z65.1 - 1996) - Стандартный метод измерения поэтажной площади в офисных зданиях (BOMA Z65.1 - 1996);
• Gross Areas of a Building: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3 - 2009) - Общая площадь зданий: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.3 - 2009);
• Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2-2009) - Промышленные здания: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.2-2009);
• Multi-Unit Residential Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.4-2010) - Многоквартирные жилые здания: стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.4-2010);
• Retail Buildings: Standard Methods of Measurement E-Book (ANSI/BOMA Z65.5-2010) - Торговая недвижимость: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.5-2010);
• Unified Approach for Measuring Office Space: For Use in Facility and Property Management - Единый подход для измерения офисные площадей: для использования в управлении недвижимостью.

Стандарт Офисные здания: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.1 - 2010)

Главное достоинство стандартов - "на выходе" владельцы и управляющие компании получают максимально информативные и удобные поэтажные планы, отражающие объективную ситуацию и понятные для арендаторов и покупателей.

Последние версии стандартов БОМА дают возможность учитывать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения и т.д.

Арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих величину арендной платы. А почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров аренды.

В России государственным стандартом обмеров помещений является методология, применяемая бюро технической инвентаризации (БТИ). Но данные стандарты разработаны давно и не учитывают потребности владельцев объектов коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, предоставляемой арендатору. Например, по БТИ площадь считается по периметру помещения с вычетом колонн, а по стандарту БОМА колонны входят в арендуемую площадь и арендатор платит даже за площадь под внутренними стенами, разделяющими разных арендаторов на этаже - толщина стен делится между арендаторами пополам.
От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Очень важно выполнить расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.20 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания в стандарте БОМА присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и тд.) между арендаторами.

Стандарт Промышленные здания: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.2-2009) разработан специально для индустриальных и складских объектов, логистических парков, офисно-складских комплексов и предлагает две методики расчета площадей. Выбор определенной методики зависит от типа конструкции объекта и климатической зоны в которой расположен объект.

Стандарт Торговая недвижимость: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.5-2010) обеспечивает единую методику для измерения площади торговых объектов тремя возможными методами измерения. Появление этого стандарта в значительной мере упростило отношения арендодателя и арендаторов торговых площадей.
Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем, иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем. После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам, и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА. Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

Основные термины стандарта ANSI / BOMA Z65.1 - 2010

Отделанная поверхность (finished surface) - означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий (панели, напольное покрытие и т.п.).

Доминантная часть (dominant portion) - означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке. Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.

Общая площадь здания (gross building area) - означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.

Общая обмерная площадь (gross measured area) - означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.

Вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) - означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.

Арендуемая площадь этажа (floor rentable area) - представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.
Полезная площадь (usable area) - означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.

Офисное помещение (office area) - означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и мебели, для которого должно быть выполнено измерение.

Общественная площадь здания (building common area) - означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.

Полезная площадь этажа (floor usable area) - означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.

Общественная площадь этажа (floor common area) - означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.
R/U Ratio (отношение арендуемой площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) - означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь (basic rentable area) - состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендуемая площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.
Арендуемая площадь здания (building rentable area) - должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.

Арендуемая площадь (rentable area) - означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.